Így viheti el a NAV az adótartozók házát: a végrehajtás szabályai

ingatlan végrehajtásdr. Szeiler Nikolett ügyvéd, adótanácsadó HVG.hu és az adozona.hu oldalon megjelent cikke

Végrehajtással kell számolniuk azoknak az adósoknak, akik nem fizetik meg önként a közterheiket. Cikkünkben részletesen bemutatjuk, mikor és hogyan árverezheti az adóhatóság az adótartozók ingatlanjait, s milyen jogorvoslati lehetőségeik vannak az adózóknak.

Az adójogban ingatlan végrehajtásának akkor van helye, ha az adótartozás az 500 ezer forintot meghaladja, illetve ennél kisebb összeg esetén, ha a tartozás a végrehajtás alá vont ingatlan értékével arányban áll. Az adós és a vele együtt élő közeli hozzátartozó lakhatását közvetlenül érintő ingatlan csak akkor értékesíthető, ha a végrehajtás más formái nem vezettek eredményre.

A fentiek tehát azt jelentik, hogy az adóhatóság – mielőtt az ingatlant végrehajtás alá vonná – először a bankszámlát inkasszózza, ingóságot kísérel meg végrehajtani (a gépjárműfoglalás tipikus eset), az adós munkabéréből von le összegeket, és amennyiben ezek nem vezettek eredményre, az adós ingatlanát helyezi végrehajtás alá.
Az adózás rendjéről szóló törvény 155. § (1) bekezdése szerint:

„Az ingatlan-végrehajtásnak akkor van helye, ha az adótartozás együtt az 500 ezer forintot meghaladja, illetve ennél kisebb összeg esetén, ha a tartozás a végrehajtás alá vont ingatlan értékével arányban áll.

(2) A jogszabályban meghatározott lakásigény mértékének felső határát meg nem haladó nagyságú, az adós és a vele együtt élő közeli hozzátartozók lakhatását közvetlenül szolgáló lakástulajdon a végrehajtás során csak akkor értékesíthető, ha a végrehajtás más formái nem vezettek eredményre.

(3) Az adóhatóság, illetőleg az adóhatóság megbízásából eljáró bírósági végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, amely a végrehajtási jogot soron kívül bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. A végrehajtási jog bejegyzése érdekében tett intézkedés ellen benyújtott végrehajtási kifogásnak a megkeresés alapján teendő ingatlanügyi hatósági intézkedésre halasztó hatálya nincs.

(4) Ha az ingatlan-végrehajtásnak az (1) bekezdés alapján nincs helye, az adóhatóságot az adótartozás erejéig az adózó ingatlanán jelzálogjog illeti meg. Az adóhatóság, illetőleg az adóhatóság megbízásából eljáró bírósági végrehajtó a jelzálogjog bejegyzése végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, amely a jelzálogjogot soron kívül bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. A jelzálogjog-bejegyzés érdekében tett intézkedés ellen benyújtott végrehajtási kifogásnak a megkeresés alapján teendő ingatlanügyi hatósági intézkedésre halasztó hatálya nincs.”

Gyakori azonban, hogy az adóhatóság az ingatlant akkor lefoglalja, amint a követelése behajthatóvá válik, így biztosítva, hogy az adóvégrehajtás alatt az ingatlant se elidegeníteni, se megterhelni ne lehessen (azonban ekkor az értékesítést az adóhatóság még nem kísérli meg).

Amennyiben a törvény szerint az ingatlan végrehajtásának nincs helye, az adótartozás erejéig az adóhatóság jelzálogjogot jegyez be. Ha az adóvégrehajtás során ingó- és ingatlan-végrehajtást is eszközölt az adóhatóság, az ingatlan értékesítésére csak akkor kerülhet sor, ha az ingóvégrehajtás nem vezetett eredményre, vagy az abból származó összeg az adótartozást nem egyenlítette ki. A foglalás történhet egész ingatlanra vagy tulajdoni hányadra is.

Az ingatlan értékesítése a foglalás során

A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére.

Ezek után a végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. A becsérték meghatározásánál jó résen lenni, hiszen a végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a feleket a részletfizetés lehetőségéről és feltételeiről.

Amennyiben az ingatlan tulajdonosa nem ért egyet a becsérték meghatározásával, a becsérték közlésétől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztettek elő, a becsértéket a bíróság – szükség esetén szakértő közreműködésével – állapítja meg. A becsérték megállapításával szemben előterjesztett, annak bíróság által történő megállapítására irányuló végrehajtási kifogás előterjesztésével együtt letétbe kell helyezni az igazságügyi szakértő díjának fedezésére szolgáló összeget.

Ha a becsérték megállapítása óta három év eltelt, és az ingatlant még nem értékesítették, a végrehajtó bármelyik fél kérelmére az árverés kitűzése előtt a becsértéket ismételten megállapítja.

Ingatlan-értékesítési módok a végrehajtás során

Ingatlanárverés.
Jelenleg a leggyakoribb értékesítési mód az elektronikus ingatlanárverés. A NAV honlapján teszi közzé azon ingatlanokat, amelyeket érvényes pályázat útján meg lehet vásárolni. Az értékesítésnek azonban ez a legkedvezőtlenebb módja a tulajdonosokra nézve, ilyenkor gyakran kelnek el alacsony becsértéken az ingatlanok.

Ingatlan árverésen kívüli eladása. A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el. Ebben az esetben a tulajdonosoknak kell vevőt szerezni az ingatlanra, ilyenkor az ingatlan vételára jóval magasabb szokott lenni, mintha elektronikus árverés során értékesítik.

Az ingatlan átvétele a végrehajtást kérő által. Mint ahogy az a címből is kitűnik, ilyenkor annak a tulajdonába kerül az ingatlan, akinek a tulajdonos tartozik. Ha a megtartott második árverés is sikertelen volt, úgy a végrehajtást kérő veheti át az ingatlant a becsérték felének összegében, illetve, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben az ingatlanban van, az ingatlan 70 százalékának megfelelő átvételi összegben. Ha több végrehajtást kérő van, az ingatlan annak a tulajdonába kerülhet, aki a becsérték 50, illetve 70 százalékát meghaladó legmagasabb összegű árajánlatot tette.

Látható, hogy az ingatlan tulajdonosa nem jár jól az utóbbi esetben, ezért amennyiben biztosan ingatlan-végrehajtásra kerülne a sor, azt javasoljuk, hogy keressen rá vevőt és árverésen kívül értékesítse az ingatlant.

Közös tulajdonban levő ingatlan árverése. Ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanra nem valamennyi tulajdonostárssal szemben van a végrehajtási jog bejegyezve, az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni. Az ingatlanok többsége több tulajdonos nevén van, ilyenkor természetesen csak azon tulajdonos ellen folyhat az ingatlanárverés, és csak azon tulajdoni hányadra, amely a végrehajtás alatt lévő tulajdonában van.

Jogorvoslat az ingatlan-végrehajtásban

Az adóhatóság által hozott végzések, illetve az adóvégrehajtó törvénysértő intézkedése vagy annak elmaradása ellen az adós, a behajtást kérő, illetőleg az, akinek a végrehajtás jogát vagy jogos érdekét sérti, az intézkedéstől vagy annak elmaradásától számított 8 napon belül végrehajtási kifogást terjeszthet elő.

Kevesen tudják azonban, hogy a végrehajtást foganatosító adóhatósághoz előterjesztett végrehajtási kifogást, ha az kellően alapos, a hatóság nem terjeszti fel a felettes adóhatóságnak, ha az abban foglaltakat maradéktalanul elfogadta, saját hatáskörben dönthet a végrehajtás megszüntetéséről.

Aki a lefoglalt vagyontárgyra tulajdonjoga vagy más joga alapján tart igényt, amely a végrehajtás során történő értékesítésnek akadálya, a vagyontárgynak a foglalás alóli feloldása iránt végrehajtási igénypert indíthat.

Hogyan függeszthető fel a végrehajtás?

Fizetési könnyítési és mérséklési kérelem előterjesztése. Amennyiben az adóhatóság helyt ad a fizetési könnyítési és mérséklési kérelmünknek, a végrehajtást felfüggesztik, ha azonban nem teljesítjük a határozatban foglaltakat, a tartozás azonnal visszarendeződik és behajthatóvá válik. Akkor is szünetel a végrehajtás, amikor az első fizetési könnyítési kérelmünk elbírálás alatt van.

Igényper. Halasztó hatályú igényper indításának a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló első fokú ingatlan-nyilvántartási határozat alapján van helye. Ez alapján – akinek tulajdonjoga van az ingatlanra, vagy más olyan érdekelt által, akinek joga van az ingatlanon vagy várománya az ingatlan –, igényper indítható. Amennyiben megindították az igénypert, csak az igényper jogerős befejezése után lehet elárverezni az ingatlant.

A végrehajtás elévülése

Az adótartozás végrehajtásához, a költségvetési támogatás kiutalásához való jog az esedékesség naptári évének az utolsó napjától számított 5 év elteltével évül el. Amennyiben az adóhatóság végrehajtási cselekményt foganatosított, az elévülés 6 hónappal meghosszabbodik.

Ezen a weboldalon lévő cikkek és információk a Dr. Szeiler Ügyvédi Iroda szellemi termékei. A weboldal tartalmának másolása változatlan, vagy nagymértékben azonos tartalmú szöveges vagy bármilyen egyéb (nyomtatott anyag, előadás) felhasználása, hozzájárulásunk nélkül tilos és díjköteles. Amennyiben weboldalunk bármely tartalmát harmadik személyek honlapján azonos vagy hasonló formában megtaláljuk, másolt oldalanként - másolt oldalnak minősül az adott oldalról legalább egy bekezdésnyi szöveg átvétele – 1000 Euró kötbért számlázunk a jogtalan felhasználónak havonta. A másolással a harmadik személy kifejezetten elfogadja ezen kötbér megállapodást.

A honlapon elérhető tartalom nem minősül konkrét jogi tanácsadásnak, ajánlattételnek vagy erre történő felhívásnak, célja csupán a tájékoztatás, és hogy értesüljenek olvasóink a Dr. Szeiler Ügyvédi Irodáról és annak szakterületéről.